Bremen'de bina yönetimi ve taşınmaz temizliği

Bir yönetim süreci, bir temizlik meselesi değil: her taşınmaz için hizmet listesi, izlenebilir kalem ve düzenlenmiş şikâyet yolu.

Yerinde inceleme talep edin İletişime geçin

Kısaca

Bir kat malikleri toplantısında temizlik konuşulduğunda nadiren merdiven boşluğunun parlaklığı söz konusudur. Söz konusu olan, işletme giderleri hesabında geçerliliğini koruması gereken bir fatura ve ıslak giriş basamağında biri düşseydi kimin sorumlu olacağı sorusudur. Bu nedenle taşınmazların temizliği bir temizlik meselesi değil, bir yönetim sürecidir ve ihale tam da buna göre yazılmalıdır.

Alıcının sorunu

En sık görülen boşluk temizlikte değil, temizlik ile kış hizmeti arasındadır: kim süpürür, kim tuz atar, kim ardından tekrar süpürür ve tuz malzemesini giriş alanından kim kaldırır? Bu geçiş belirsiz kalırsa kimsenin sorumlu olmadığı bir zaman aralığı doğar. İkinci zayıf nokta da şudur: tüm portföy için tek tip bir periyot düzenli olarak bir objenin fazla, bir diğerinin eksik hizmet almasına yol açar ve şikâyetler ikincisinden gelir.

Temizlik konseptini ne belirler

Aynı yöneticinin iki binası nadiren aynı temizlik ihtiyacına sahiptir. Bu nedenle periyot taşınmaz bazında belirlenir ve onu şu etkenler tanımlar:

Kat başına konut birimi sayısı ve asansör sayısı.
Kapalı otopark veya park katı – ve girişin doğrudan caddeden gelip gelmediği.
Bina içinde veya avluda çöp odası, bodrum koridorları, bisiklet odaları.
Cadde tarafındaki giriş durumu ve oradan taşınan kir miktarı.
Tali alanlar: hangileri açıkça dâhil, hangileri açıkça hariç.
Trafik alanlarının kaplaması ve yüzey işlemi ile drenaj durumu.
Şikâyet yolu: kim bildirir, kim onaylar, bir bildirim hangi ana kadar işleme alınır.

Hukuki ve teknik sınıflandırma

Konut sektöründe hangi kalemin hesapta taşınabilir olduğunu ve durumdan kimin sorumlu olduğunu hukuki çerçeve belirler. Burada üç şey sık sık karıştırılır.

Yasal yükümlülük: trafik güvenliği yükümlülüğü: Trafik güvenliği yükümlülüğü, trafik alanlarının makul ölçüde üçüncü kişiler için tehlikeyi dışlayan bir durumda kalmasını talep eder. Sorumlu olan temizlik personeli değil, alanı organize eden mercidir. Bundan belirli bir temizlik yöntemi doğmaz; ancak durumu bilme ve temizliği izlenebilir biçimde düzenleme yükümlülüğü doğar.
Yansıtmanın yasal dayanağı: İşletme Giderleri Yönetmeliği (BetrKV): Bina temizliği, cadde temizliği ve atık giderimi, gerçekten ortaya çıkmaları ve usulüne uygun hesaplanmaları koşuluyla ilke olarak yansıtılabilir işletme giderlerine girer. Buna karşılık yönetime veya malike atfedilecek giderler yansıtılamaz; tipik olarak boş daire ve onarım temizlikleri bunlardandır. Somut bir kalemin taşınabilir olup olmadığına muhasebeniz karar verir; biz hizmet tanımını sunarız, hukuki danışmanlık sunmayız.
Yasal gereklilik: ekonomiklik ilkesi: İşletme giderleri hesabı için kira hukuku, maliyet ile fayda arasında makul bir oran talep eder. Pratikte bu, kalemin açıklanabilir olması gerektiği anlamına gelir. “Genel temizlik” biçimindeki götürü bir tutar bunu sağlamaz; çünkü hangi alanın hangi sıklıkta işlendiği ondan çıkarılamaz. Obje bazlı bir hizmet listesi kalemi denetlenebilir kılar – muhasebe, danışma kurulu ve soru soran kiracı için.
Sözleşmeden doğan koşul: kış hizmetiyle sınır ayrımı: Kim süpürür, kim tuz atar, kim ardından tekrar süpürür ve tuz malzemesini giriş alanından kim kaldırır? Bu sınır ayrımı, hizmeti kimin üstlendiğinden bağımsız olarak sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Bu ayrım iki teklif arasındaki farktan daha önemlidir; çünkü hasar durumunda kimin sorumlu olduğunu belirler.
İhale hukuku: yalnızca kamu kurumu niteliğindeki işverenlerde: Özel bir kat malikleri kurulu ihale hukukuyla bağlı değildir; karar ve ekonomiklik ilkesi üzerinden karar verir. Belediye konut şirketlerinde ve kamu tarafından finanse edilen kuruluşlarda durum farklıdır: orada olağan ihale kuralları geçerlidir ve teklif verenlerin ilgili belgeleri ve yeterlilik dosyalarını sunabilmesi gerekir.
Hizmet sağlayıcı tarafından sertifikasyon yoktur: Yapılan işi belgeliyoruz. Bir sertifikasyon kuruluşu değiliz ve ne işletme giderleri hesabınızın hukuka uygunluğunu ne de alanlarınızın trafik güvenliğini onaylarız. İkisi de yönetimin görevidir; bizim rolümüz izlenebilir hizmet tanımıdır.

Burada adı geçen düzenlemeler işin yürütülmesine ilişkin gereklilikleri tanımlar — BREREI'nin sahip olduğu bir sertifika değildir. VDI ve DIN standartları ücretlidir ve tam metinleri elimizde yoktu; bir ifade standardın ayrıntısına değiniyorsa bu ilgili yerde belirtilmiştir.

Teklif için neye ihtiyacımız var

Sağlam bir hesaplama için şu bilgilere ihtiyacımız var. Döküm ne kadar ayrıntılıysa, ilk yıl içinde o kadar az ek iş kalemi doğar.

Adres ve obje türü
İşlenecek trafik ve tali alanları gösteren alan dökümü
Kat ve asansör sayısı
Drenaj dâhil kapalı otopark veya park katının durumu
Mevcut anahtar ve giriş düzenlemesi
Taşınmaz başına istenen periyot
Tali alanların listesi – açıkça dâhil edilenler ve açıkça hariç tutulanlar
Obje başına istenen belge ve hesap ritmi

Bu sektöre uygun hizmetler

Dört hizmet kalemi bir yönetimin portföyünü kapsar. Yalnızca periyotta değil, süregelen işletme gideri mi yoksa ayrı bir gerekçe mi olduklarında da farklılaşırlar.

Derinlemesine kılavuz

Kılavuz, hukuki çerçeveyi ve yöntemleri ayrıntılı olarak açıklar.

Temizlik Firması Seçimi ve Teklif KarşılaştırmaTeklifler gerçekte neye göre karşılaştırılır – ve bir metrekare fiyatı hizmet hakkında neden hiçbir şey söylemez.

Bu sektörden sık sorulan sorular

Taşınmazınıza uygun olup olmadığımızı değerlendirebilmeniz için kısa yanıtlar.

Temizlik giderlerini tamamen kiracılara yansıtabilir miyiz?

Bina temizliği, cadde temizliği ve atık giderimi, gerçekten ortaya çıkmaları ve usulüne uygun hesaplanmaları koşuluyla ilke olarak yansıtılabilir. Buna karşılık yönetime veya malike atfedilecek giderler yansıtılamaz; tipik olarak boş daire ve onarım temizlikleri bunlardandır. Hesabınızdaki somut bir kalemin taşınabilir olup olmadığına muhasebeniz, uyuşmazlık hâlinde yargı karar verir. Biz bunun için hizmet tanımını sunarız, hukuki danışmanlık sunmayız.

Tüm portföyü kapsayan bir çerçeve sözleşme yeterli mi?

Çerçeve olarak evet, hizmet tanımı olarak hayır. Bir çerçeve sözleşme süreyi, ödeme biçimini ve sorumluluğu düzenler. Gerçekte neyin temizleneceği taşınmaz bazında tanımlanmalıdır; aksi hâlde periyot pazarlık konusu olur ve her şikâyet somut olay kararına dönüşür. Teklif karşılaştırmalarının çoğu tam da burada tıkanır: teklif verenler farklı obje kapsamlarını hesaplar ve bu nedenle rakamlar karşılaştırılabilir olmaz.

Kilit sistemleri ve anahtarlarla nasıl çalışılıyor?

Öngörülen uygulama, obje atamasıyla belgelenmiş bir teslim ve personel değişiminde veya sözleşme sonunda belgelenmiş bir iadedir. Kilit sistemleri, transponderler, bodrum ve asansör anahtarları isimle atanır. Hizmet sağlayıcının sorumluluk sigortasının ne kadar kapsamlı olduğu ve anahtar kaybının sigorta kapsamında olup olmadığı, sözleşme yapılmadan önce netleştirilmesi gereken bir sözleşme ve sigorta sorusudur.

Bir temizlik personeli gelmediğinde ne oluyor?

Kısa süreli devamsızlıklar tamamen dışlanamaz. Belirleyici olan, sözleşmede neyin kararlaştırıldığıdır: yedekleme kuralı, bildirim yolu ve tanımlı bir süre içinde telafi. Objede denetlenebilir olmayacağı için genel geçer süre vaatleri vermeyiz. Somut kural sözleşme yapılmadan önce kayda geçirilir ve bir görüşme tutanağına değil, sözleşmeye aittir.

Kapalı otopark hangi sıklıkta temizlenmelidir?

Bu soruya genel geçer bir yanıt verilemez. Belirleyici olan kış sertliği, drenaj durumu, kaplama veya kaplamasız beton, kullanım yoğunluğu ve girişin doğrudan caddeden gelip gelmediğidir. Olağan olan, tuz mevsiminden sonra yapılan kapsamlı bir ıslak temizlik ve gerektiğinde kum ile çakılın alınmasıdır. İkisini de obje bazında belirleriz.

Kat malikleri kurulu olarak temizliği ihale etmek zorunda mıyız?

Özel bir kat malikleri kurulu ihale hukukuyla bağlı değildir; karar ve ekonomiklik ilkesi üzerinden karar verir. Belediye konut şirketlerinde ve kamu tarafından finanse edilen kuruluşlarda durum farklıdır: orada olağan ihale kuralları geçerlidir ve teklif verenlerin ilgili belgeleri ve yeterlilik dosyalarını sunabilmesi gerekir. Bu tür işverenlerde ihalenin zaman planı da buna göre değişir.

Taşınmaz bazında hizmet listesini görüşelim

Portföyü birlikte gözden geçirir ve her obje için hangi alanın hangi periyotta işleneceğini tanımlarız.

Doğrudan konuşalım mı?

0421 87757597

Pzt–Cum 07:30–17:30 – isterseniz biz sizi ararız.

İki dakikada teklif alın

Hizmet, tesis ve iletişim bilgileri – fazlası gerekmez.

Talebi başlat

Ya da tam iletişim formu